✅ 실거래가 기반 입주권 시세 분석 – 마천5구역 중심
🏠 입주권이란 무엇인가요?
입주권은 재개발이나 재건축 사업에서 기존 주택 소유자가 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 기존 주택을 철거하고 새로운 아파트를 건설하는 과정에서, 기존 소유자에게 제공되는 권리로, 일반적으로 새로운 아파트의 분양권과 유사한 가치를 가집니다.
📊 실거래가란 무엇인가요?
실거래가는 부동산 거래에서 실제로 계약된 가격을 의미합니다. 이는 정부에 신고되어 공개되며, 시장의 실제 거래 동향을 파악하는 데 중요한 지표로 활용됩니다.
🔍 실거래가 확인 방법
실거래가는 다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다:
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr
- 한국부동산원 실거래가 조회 시스템: https://www.r-one.co.kr
- 네이버 부동산: https://land.naver.com
이러한 사이트를 통해 지역별, 단지별 실거래가를 확인하고, 시장 동향을 파악할 수 있습니다.
📈 마천5구역 최근 실거래가 분석
마천5구역은 아직 조합설립 이전 단계로, 입주권 투자 수요가 활발합니다. 현재 기준으로 **노후 빌라 기준 5.5~6억 원대**에서 실거래가 발생하고 있으며, 2023년부터 실거래가가 연평균 8~10% 상승세를 보이고 있습니다.
아래는 2024년 말 기준 마천5구역 내 실거래 주요 사례입니다:
| 거래일 | 단지명 | 면적 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 마천빌라 2차 | 41㎡ | 5.7억 |
| 2024.10 | 동성연립 | 42㎡ | 5.9억 |
| 2024.08 | 진흥연립 | 43㎡ | 6.0억 |
※ 출처: 국토부 실거래가 공개시스템, 서울부동산정보광장
💰 입주권 프리미엄은 얼마나?
예상 분양가는 84㎡ 기준 9.8억 ~ 10억 내외로 추정되며, 인근 위례신도시 아파트 시세는 동일 면적 기준 13~14억 수준입니다.
📊 시세차익 시뮬레이션
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 입주권 확보 비용 | 6억(구축 매입) + 1.5억(추정 추가분담금) |
| 총 투자비 | 7.5억 |
| 분양 후 시세 | 13억 (위례/잠실권 시세 기준) |
| 예상 수익 | 5.5억 (세전 기준) |
수익률 약 73% (5년 기준)으로, 서울 내에서는 상위권 투자처로 분류됩니다.
📍 다른 지역 입주권과 비교해보면?
마천5구역 외에도 서울에는 입주권 투자가 가능한 지역들이 여럿 있습니다. 특히 흑석, 장위, 상계 등은 이미 조합설립을 넘어 분양 단계에 접어든 곳도 많습니다.
아래는 마천5구역과 주요 인기 재개발 지역 간 비교표입니다:
| 지역 | 진행 단계 | 매입가 (구축) | 분양가 (84㎡) | 예상 수익 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마천5구역 | 조합 설립 추진 중 | 5.8억 | 9.8억 | 3~5억 | 수변특화 + 위례 생활권 |
| 흑석11구역 | 조합설립 완료 | 9억 | 12억+ | 2~3억 | 한강 조망 + 프리미엄 반영 |
| 장위9구역 | 관리처분 인가 | 6.5억 | 9.2억 | 2~2.5억 | 진행 빠름, 분양 임박 |
| 상계1구역 | 조합 설립 완료 | 5.2억 | 8.5억 | 2~2.5억 | 노원권 프리미엄 제한적 |
📊 요약 정리: 수익률과 장단점
- ✅ 마천5구역은 초기 진입구간 → 고수익 기대 vs. 장기보유 리스크
- ✅ 흑석·장위는 안정성 ↑, 수익률은 상대적으로 ↓
- ✅ 자금 여유 + 장기투자 가능 시 마천5구역이 더 공격적 전략
💡 투자자 체크포인트
- 📌 입주권은 ‘진행 단계’가 시세 형성에 미치는 영향이 큼
- 📌 실거주 요건 / 조합원 자격 / 권리산정 기준일 꼭 확인
- 📌 분양가보다 시세가 높은 지역만 접근할 것
📌 요약 정리: 마천5구역 입주권 투자, 지금 괜찮을까?
- ✅ 실거래가 기준 5.8~6억 구간 → 입주권 확보 가능
- ✅ 예상 분양가 9.8억 vs. 위례 시세 13억 → 수익률 약 70%
- ✅ 현재 조합 설립 추진 중, 신속통합기획 + 수변특화 프리미엄 기대
- ✅ 실거주 요건, 권리산정 기준일 반드시 확인 필요
중장기 전략이 가능하고, 입주권 요건만 맞춘다면 **서울 내에서도 드문 고수익 구조**를 노려볼 수 있는 구간입니다.
🔗 실거래가 & 정보 사이트 링크
📸 마무리 이미지
출처: 땅집고 / Housing Times
출처: 서울시 도시정비사업 홈페이지
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