🏘️ “임대사업자 등록이요? 실거주 안 해도 된다고요?” — 그 말의 진짜 의미
살 수 없는 줄 알았던 집, 다른 길이 있다는 걸 처음 알았다
토허제라서 못 산다고 했는데, 부동산이 말하길, “임대사업자로 등록하면 가능해요.” 그게 뭔지 그땐 진짜 하나도 몰랐다.
❓ 임대사업자 등록이란?
임대사업자 등록은 말 그대로 “나는 이 집을 전세나 월세로 주는 사업자입니다”라고 등록하는 거야.
일반인이 ‘부동산 임대업자’로 전환되는 셈이지.
등록만 하면 일정 조건 하에 실거주 요건 없이도 집을 매수할 수 있는 길이 생긴다. 바로 이 점 때문에 토허제 구역에서 “예외적으로 거래”가 가능한 경우가 생기는 거지.
💡 왜 사람들이 이 방법을 쓸까?
- 세입자 퇴거가 어렵거나, 실거주 입증이 안 될 때
- 토허제 지역인데 입주권은 목표가 아니고, 그냥 매입이 필요할 때
- 세금 혜택을 고려한 투자 목적 (이건 실거주자 관점에서는 비중 낮음)
실거주 조건에서 막히는 순간, 사람들이 찾는 ‘우회로’가 바로 이 루트였던 거야.
🚪 실거주 대체 가능한 구조
토지거래허가구역은 “내가 직접 들어가 살겠다”는 전제가 있어야 거래가 가능한데, 임대사업자로 등록하면 실거주 대신 ‘사업 목적’으로 허가 요청이 가능하다.
다만 지자체/해당 구청 해석마다 다를 수 있으므로 허가 여부는 사전에 문의 필요!
계약서에 “임대사업자 등록 후 전입 예정 없음” 등으로 표기되면 통과되는 경우도 있다는 게 현실.
⚠️ 주의사항: 생애최초 & 대출 혜택 불가
임대사업자로 등록하는 순간, 정부에서 제공하는 생애최초 주택구입자 혜택은 사실상 못 받는다고 보면 됨.
- 생애최초는 “실거주 목적”이 전제 조건
- 보금자리·특례대출 등도 대개 불가
- 금리도 일반 대출보다 높아지는 경우가 많음
💸 대출 가능 여부는?
은행에 따라 조건이 크게 달라짐. 어떤 곳은 “임대사업자 등록 예정”이면 사업자 전용 대출로 넘어가서 한도·금리 모두 달라진다.
또한 일반 실수요자 대출보다 대출 비율이 낮아질 가능성도 있음.
→ 실거주자가 아닌 이상, 위험요소로 분류됨.
“사긴 살 수 있지만, 대출이 안 나올 수도 있는 집” 그게 바로 이 루트의 양면성.
🧭 내가 이 루트를 고민했던 순간
우리가 봤던 한 매물, 구조도 괜찮고 대지지분도 좋은데… 세입자가 있어서 실거주 조건이 불가능한 상황.
부동산에서 말하길, “임대사업자 등록해서 매입하면 돼요.”
그때 처음으로 알게 됐다. 실거주가 안 되면 아예 끝나는 줄 알았는데, 이런 방식도 있다는 걸.
🛠 실전 팁 리스트
- 임대사업자 등록은 구청 허가 기준이 다를 수 있다 → 사전 문의 필수
- 생애최초, 보금자리 대출은 거의 불가 → 금융 플랜 변경 필요
- 매매는 되지만, ‘내가 거주하지 않는 집’이 된다는 점 인식
- 세입자와의 계약 유지 여부 → 계약서 조건 명확히 기재
- “사도 되지만, 내가 원하는 방식으로는 아닐 수도 있다.”
🪄 진짜 하고 싶은 얘기
실거주가 안 되는 순간, 끝이라 생각했다.
근데 그때 알게 된 건, 끝이 아니라 다른 시작도 있다는 것.
“이 길이 최선은 아닐 수 있지만, 때로는 유일한 길이 되기도 한다.”