🏘️ 2025년 1가구 1주택 양도세 개편 요약 (비과세 기준 완전 정리)

 

“올해 집 팔아도 세금 안 나올까?”
2025년부터 1가구 1주택 양도소득세 제도가 달라집니다.
부동산을 보유 중이거나 매도를 고려 중인 분들이 꼭 체크해야 할 핵심만 요약해드릴게요.

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✅ 핵심 요약: 뭐가 달라지나요?

• 📌 비과세 기준가 상향: 9억 → 12억으로 변경 (2024년 말까지는 9억)
• 📌 장기보유특별공제 요건 강화: 실거주 요건 필수 → 거주 안 하면 혜택 축소
• 📌 세율 구조 변화: 고가주택 세 부담 일부 완화

즉, 실거주 요건이 더 중요해지고, 고가주택 기준이 바뀐다는 것!

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📊 2024년 vs 2025년 제도 비교

구분	2024년	2025년 이후
비과세 기준	9억 이하	12억 이하
장기보유특별공제	보유만으로 최대 80%	보유 + 거주 → 실거주 있어야 최대 공제
세금 부담	고가주택일 경우 과세 범위 큼	12억 기준 이하면 감면 효과 큼

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💡 실제 사례로 살펴보기

예) 서울 아파트 13억 보유, 6년 이상 거주한 A씨의 경우

• 2024년 매도 시 → 9억 초과분 과세 → 양도세 수천만 원
• 2025년 매도 시 → 12억까지 비과세 + 실거주 요건 충족 시 → 양도세 거의 없음

👉 실거주를 충족했다면 2025년 매도 시점이 더 유리할 수 있습니다.

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📥 지금 팔까? 기다릴까?

아래에 해당된다면 2025년 이후 매도가 유리할 수 있습니다:

• ✔️ 시세가 9~13억 사이
• ✔️ 실거주 요건을 이미 충족했거나 충족 예정
• ✔️ 매도 시점에 유예 여유가 있음

반대로 비거주 상태로 오랜 보유만 한 경우엔 양도세를 줄이기 어려울 수 있습니다.

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🔎 관련 정책 링크 & 진단 도구

• 정부24 – 양도세 신고 가이드
• 홈택스 – 양도세 자동 계산기

📎 2025 양도세 완전판 보기