🏘️ “감정가요? 그게 왜 대출이랑 관련 있어요?” — 빌라에서는 더 예민한 이유

 매매가보다 낮게 나오는 숫자 하나가, 대출 전체를 흔든다

“매매가는 5.8억인데, 감정가는 5.2억이래요.”
처음엔 그냥 숫자 차이인 줄 알았다.
근데 그게 우리가 받을 수 있는 대출 한도를 자르는 칼날이 될 줄은 몰랐다.

❓ 감정가란?

감정가(감정평가액)는 은행이 대출을 줄 때 기준으로 삼는 ‘이 집의 가치’야.
이게 말 그대로, “은행이 보기엔 이 집이 이 정도 값어치입니다” 라고 판단한 수치지.

우리가 부동산에서 들은 실매매가랑 다르게,
은행은 이 감정가를 기준으로 대출 퍼센트를 정해.

예시: - 실매매가 5.8억 - 감정가 5.2억 - 생애최초 80% 대출 → 5.2억 × 0.8 = 4.16억만 가능

그 6천만 원 차이 때문에 계산기가 고장 난 줄 알았다.

🏢 아파트 vs 🏘 빌라 — 감정가 적용의 차이

• 아파트: KB시세·감정원 시세 등 공식 시세표가 있어서 은행이 별도 감정 없이 시세 기준으로 대출 산출하는 경우 많음
• 빌라: 공식 시세표가 없어서 감정평가사가 방문 평가 → 감정가 산출
• 결과: 아파트는 실매매가 기준 대출 가능 / 빌라는 감정가 기준이라 실매매가보다 대출 적게 나올 수 있음

우리는 빌라를 사려 했고, 그때부터 ‘이 집이 얼마짜리냐’는 우리가 정하는 게 아니란 걸 알게 됐다.

💸 우리가 겪었던 현실

처음 봤던 매물. 구조도 괜찮고, 대지지분도 괜찮고, 가격도 납득됐어.

그런데 대출 알아보니까 “감정가 나와봐야 5.2억일 거예요”라는 말이 돌아왔다.

생애최초 80% 대출을 받을 수 있다고 해도 5.2억 기준 80%면 4.16억
나머지는 우리가 현금으로 메워야 하는 구조.

거기서부터 현실이 밀려왔다.

🛠 실전 팁 리스트

• 빌라는 무조건 “감정가 기준” 대출 → 시세보다 낮게 나올 수 있음
• 대출 한도 = 감정가 × 대출비율 (생애최초/보금자리 등)
• 여러 은행 상담 필수 → 감정가 추정치부터 다른 경우도 있음
• 중개사 말만 믿지 말고 → 은행 직접 상담으로 확인
• “받을 수 있는 대출이 아니라, 실제 쓸 수 있는 돈이 내 예산”

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🪄 진짜 하고 싶은 얘기

실매매가는 우리가 정하지만, 대출 기준은 은행이 정한다.
감정가는 그 기준을 조용히 움직이는 숫자였다.

“가격이 괜찮다 싶으면, 감정가부터 먼저 의심해보자.”