🏘️ “토허제가 뭐야?” — 그 집, 왜 못 사는지 설명해드립니다

살 수 있을 줄 알았는데, '실거주만 가능'이란다

처음엔 그냥 집 하나 봤을 뿐인데, 갑자기 “이 집은 못 사요”라는 말을 들었다.

❓ 토지거래허가제, 줄여서 토허제가 뭐냐고요?

“재개발 지역은 토허제니까, 실거주만 돼요.”
처음 들었을 땐 무슨 외계어인 줄 알았지.

간단히 말하면, 국가가 정한 규제 구역에서는 땅을 거래할 때 ‘허가를 받아야’ 한다는 제도야.
왜냐면 투자 목적으로 사재기하는 걸 막기 위해서지.

그래서 이런 지역은 집을 사려면 “나는 이 집에 진짜 들어가 살 겁니다”라는 증명서를 내야 해.

🛑 그 집에 세입자 있으면? = 거래 불가

여기서 핵심 포인트.
토허제 구역에서는 세입자가 살고 있으면 매매 자체가 불가능할 수도 있음.

왜냐면 내가 들어가 살 수 없다는 게 명확하기 때문.

실제로 우리가 봤던 한 매물, 구조도 괜찮고 대지지분도 좋았는데 “전세 세입자 있는 상태라 거래 어렵다”고 하더라.
알고 보니 그 동네가 토허제 적용 구역이었다는 거.

📋 토허제 적용 체크리스트

• 재개발/재건축 예정지인 경우 토허제 가능성 높음
• 국토부 or 서울시 지정 구역 확인 필요
• 매수자는 실거주 요건 증명 (주민등록 전입 예정 등)
• 세입자 있는 매물 = 매매 불가 가능성↑

🛠 실전 팁 — 세입자 있는 집, 거래 가능하게 만드는 방법

• 계약 조건에 “세입자 이사 확정” 포함 → 세입자와 집주인 사이에 퇴거 협의가 완료돼야 함
• 실거주 가능 시점 명확히 기재 → “언제 입주 가능하다”를 계약서에 넣어야 허가 통과됨
• 토허제 신청서에 실거주 예정 근거 서류 첨부 → 전입 예정 주소, 이사 일정 계획서 등
• 예외적으로 ‘임대사업자 등록’ 방식도 있음 → 실거주 요건 없이 매입 가능하지만 생애최초·보금자리 대출 등은 불가
  👉 자세한 건 ‘임대사업자 등록이요?’ 글에서 정리해뒀어요
• “세입자 있으면 무조건 안 된다”는 건 아니고, “내가 바로 들어갈 수 있게 협의가 돼 있느냐”가 핵심

📌 정리하자면

• 토허제 = 거래 시 허가 받아야 하는 구역
• 실거주 목적일 때만 거래 가능
• 세입자 낀 매물은 피하는 게 좋음
• 재개발 예정지라면 무조건 확인해봐야 함

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🪄 진짜 하고 싶은 얘기

마음에 든다고 다 살 수 있는 건 아니더라.
집 하나 살 때, 제도 하나에 막힐 줄은 몰랐다.

“실거주가 아니어도, 정식으로 들어갈 수 있는 길이 있을 수 있다.”