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매매가보다 낮게 나오는 숫자 하나가, 대출 전체를 흔든다“매매가는 5.8억인데, 감정가는 5.2억이래요.”처음엔 그냥 숫자 차이인 줄 알았다.근데 그게 우리가 받을 수 있는 대출 한도를 자르는 칼날이 될 줄은 몰랐다.❓ 감정가란?감정가(감정평가액)는 은행이 대출을 줄 때 기준으로 삼는 ‘이 집의 가치’야.이게 말 그대로, “은행이 보기엔 이 집이 이 정도 값어치입니다” 라고 판단한 수치지.우리가 부동산에서 들은 실매매가랑 다르게,은행은 이 감정가를 기준으로 대출 퍼센트를 정해.예시: - 실매매가 5.8억 - 감정가 5.2억 - 생애최초 80% 대출 → 5.2억 × 0.8 = 4.16억만 가능그 6천만 원 차이 때문에 계산기가 고장 난 줄 알았다.🏢 아파트 vs 🏘 빌라 — 감정가 적용의 차이아파트: ..

살 수 없는 줄 알았던 집, 다른 길이 있다는 걸 처음 알았다토허제라서 못 산다고 했는데, 부동산이 말하길, “임대사업자로 등록하면 가능해요.” 그게 뭔지 그땐 진짜 하나도 몰랐다.❓ 임대사업자 등록이란?임대사업자 등록은 말 그대로 “나는 이 집을 전세나 월세로 주는 사업자입니다”라고 등록하는 거야.일반인이 ‘부동산 임대업자’로 전환되는 셈이지.등록만 하면 일정 조건 하에 실거주 요건 없이도 집을 매수할 수 있는 길이 생긴다. 바로 이 점 때문에 토허제 구역에서 “예외적으로 거래”가 가능한 경우가 생기는 거지.💡 왜 사람들이 이 방법을 쓸까?세입자 퇴거가 어렵거나, 실거주 입증이 안 될 때토허제 지역인데 입주권은 목표가 아니고, 그냥 매입이 필요할 때세금 혜택을 고려한 투자 목적 (이건 실거주자 관점에..

살 수 있을 줄 알았는데, '실거주만 가능'이란다처음엔 그냥 집 하나 봤을 뿐인데, 갑자기 “이 집은 못 사요”라는 말을 들었다.❓ 토지거래허가제, 줄여서 토허제가 뭐냐고요?“재개발 지역은 토허제니까, 실거주만 돼요.”처음 들었을 땐 무슨 외계어인 줄 알았지.간단히 말하면, 국가가 정한 규제 구역에서는 땅을 거래할 때 ‘허가를 받아야’ 한다는 제도야.왜냐면 투자 목적으로 사재기하는 걸 막기 위해서지.그래서 이런 지역은 집을 사려면 “나는 이 집에 진짜 들어가 살 겁니다”라는 증명서를 내야 해.🛑 그 집에 세입자 있으면? = 거래 불가여기서 핵심 포인트.토허제 구역에서는 세입자가 살고 있으면 매매 자체가 불가능할 수도 있음.왜냐면 내가 들어가 살 수 없다는 게 명확하기 때문.실제로 우리가 봤던 한 매물,..

평수는 괜찮았는데, 대지지분이 왜 문제냐고요?솔직히, 처음엔 '대지지분'이란 말 자체를 몰랐다.근데 나중에 알게 됐다. 그게 결국 ‘내 땅의 몫’이라는 걸.❓ 대지지분이 뭐냐고요?빌라든 아파트든, 건물은 땅 위에 지어져 있다는 건 당연한 얘기.근데 그 건물이 여러 세대가 함께 쓰는 구조라면?각 세대가 그 땅을 얼마만큼 지분으로 갖고 있느냐가 바로 '대지지분'이야.예시로 풀어보면,똑같이 15평짜리 빌라여도 A는 대지지분 9평, B는 5평일 수 있어.A는 ‘땅의 절반 가까이’ 내 거고, B는 건물만 쓴 셈이지.🏗️ 재개발/재건축에서는 더 중요해진다대지지분은 단순히 땅의 권리 문제가 아니야.재개발이나 재건축이 들어가면, 이게 바로 ‘얼마짜리 새 아파트로 바뀔 수 있는가’의 기준이 되거든.쉽게 말해 “건물이 ..