📚부동산 대출 & 금융 용어 정리

📌 LTV·DSR부터 취득세까지, 부동산 대출 & 세금 용어 완전정리! – 2025 실전 기준

“부동산 살 땐 대출만 알면 된다?” → 아닙니다!
2025년 현재, 부동산을 살 때는 대출 규제 + 세금 체계를 정확히 이해해야 손해 없는 매수가 가능합니다.

이번 시리즈에서는 LTV, DSR 같은 대출 용어부터, 취득세·보유세·양도세 같은 핵심 세금 용어까지, 실전에서 꼭 써먹을 수 있게 설명해드립니다. 💡

초보자부터 투자자까지, 누구나 이해할 수 있도록 용어 + 사례 + 팁까지 모두 넣었습니다. 끝까지 보면 무조건 도움돼요!

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🏦 LTV (주택담보인정비율)

LTV는 Loan to Value의 줄임말로, 주택담보대출 가능 금액을 결정하는 기준입니다.

예: 6억짜리 아파트에 LTV 50%면, 최대 대출은 3억!

2025 기준 주요 적용 비율:

• 투기과열지구: 40%~50%
• 조정대상지역: 50%~60%
• 비규제지역: 최대 70%

📌 Tip: 무주택자 or 생애최초 구입 시, LTV 우대 적용 가능 (최대 80%까지도 가능)

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📊 DTI (총부채상환비율)

DTI는 Debt To Income의 약자예요. 쉽게 말하면, “내가 버는 돈 대비 얼마나 대출 이자+원금을 갚고 있냐”를 보는 지표예요.

공식: (모든 대출 원리금 상환액) ÷ (연간 소득) × 100

→ DTI가 40%를 넘으면 대출이 거절되거나 줄어들 수 있습니다.

💬 예시:

• 연봉 5천만 원
• 1년에 갚아야 할 대출 원리금이 2천만 원이라면
• DTI = 40% → 위험 경고 구간

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📉 DSR (총부채원리금상환비율)

DSR은 Debt Service Ratio. DTI보다 더 강력한 규제입니다.
모든 금융권 대출(주담대+신용대출+마이너스통장 등)의 원리금 총합을 기준으로 계산합니다.

2025년 기준:

• 1금융권: DSR 40% 제한
• 특정 조건 (고가주택, 다주택자 등): 더 엄격

⚠️ 중요: DSR은 소득이 낮을수록 대출도 낮아짐.
예: 연소득 3천만 원이면 DSR 40% 기준 연간 1,200만 원 상환 가능 → 대출 한도는 매우 작아짐

👉 그래서 최근엔 소득증빙 전략이 중요해졌어요!
프리랜서, 자영업자, 법인대표 등은 소득자료 제출이 핵심입니다.

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💸 취득세란? – 집 살 때 내는 대표 세금

취득세는 말 그대로 ‘부동산을 취득할 때’ 내는 세금이에요.
주택, 상가, 토지 등 부동산을 매수할 때 한 번 납부합니다.

기본 세율: 1%~3% (주택 가격 및 보유 주택 수에 따라 달라짐)

예시:

• 1주택자 & 6억 이하 → 1%
• 2주택자 & 조정지역 → 8%
• 3주택자 이상 → 12% (매우 높음!)

📌 Tip: 생애최초 주택구입, 신혼부부 특별공급 등은 취득세 감면 혜택이 있어요.
단, 조건 엄격! 꼭 지방세포털에서 사전 확인하세요.

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💰 양도소득세란? – 집 팔 때 내는 세금

집을 팔아서 차익(시세차익)이 생기면, 그 차익에 대해 세금을 부과하는 것이 양도세입니다.

과세 표준: 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 공제액

📌 중요 용어:

• 양도차익: 실제 번 돈
• 보유기간: 1년 미만은 세율 최고, 2년 이상 보유 시 세율 완화
• 1세대 1주택 비과세 요건: 2년 이상 거주 + 2년 이상 보유

📈 2025년 기준 양도세율 요약:

보유기간	1주택자	다주택자
1년 이하	40%	70%
2년 이상	비과세 또는 6~42%	최대 75%

⚠️ 주의: 다주택자 양도세는 ‘중과세’ 대상이 되므로, 절세 전략 필수!

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🏠 보유세란? – 집을 ‘가지고 있으면’ 매년 내는 세금

보유세는 재산세 + 종합부동산세를 포함하는 개념입니다.
즉, 내가 소유 중인 부동산에 대해 매년 납부하는 세금이에요.

1️⃣ 재산세

재산세는 부동산 공시가격에 따라 계산되며, 지방세로 분류됩니다.

재산세율 요약:

• 공시가격 6천만 원 이하: 0.1%
• 6천만~1.5억 원: 0.15%
• 1.5억 초과: 최대 0.4%

2️⃣ 종합부동산세 (종부세)

종부세는 고가 주택을 많이 가진 사람에게만 부과되는 중앙정부 세금이에요.

기준은 공시가격 합산액이 9억 원 초과 (1세대 1주택자 기준)입니다.

2025년 개정안 요약:

• 9억 이하 → 종부세 면제
• 9억 초과 ~ 12억 이하 → 0.5% ~ 0.7%
• 12억 초과 → 1% 이상

📌 Tip: 1세대 1주택자는 장기보유·고령자 공제로 세금 대폭 감면 가능!

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📃 기타 세금 용어 한눈에 보기

• 등록면허세: 등기 시 내는 세금 (주택: 보통 0.2%)
• 인지세: 계약서 작성 시 부과 (계약금액 따라 다름)
• 농어촌특별세: 종부세와 연동되어 일부 부과

👉 이 외에도 중개보수, 법무사 비용, 부가세 등은 실제 취득 비용에 포함되므로
총 취득비용 계산 시 반영해야 합니다.

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🏦 LTV란? – 집값 대비 얼마나 대출받을 수 있나

LTV (Loan To Value)는 '주택 가격 대비 대출 가능 비율'이에요.

예를 들어, 집값이 5억이고 LTV가 70%면, 최대 3.5억까지 대출이 가능합니다.

✅ 2025년 기준 LTV 적용 기준

• 무주택자: 최대 80% (생애최초 구입 시)
• 1주택자: 최대 40~50%
• 다주택자: 대부분 대출 불가 (투기지역)

📌 핵심: LTV는 담보가치 기준으로, ‘실거래가’가 아닌 ‘감정가’ 기준입니다.
이 감정가가 낮게 평가되면 기대한 대출금이 나오지 않을 수도 있어요!

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📉 DTI란? – 소득 대비 원리금 비율

DTI (Debt To Income)는 '소득 대비 원리금 상환 비율'입니다.

즉, 내가 번 돈에서 얼마나 대출 원리금을 갚아야 하는가를 따지는 거죠.

예시:

• 연소득 5,000만 원
• DTI 40% 기준 → 연간 원리금 2,000만 원까지 허용
• → 월 약 167만 원까지 대출 원리금 상환 가능

📌 참고: DTI는 ‘주택담보대출’ 위주로 적용되며, 규제지역일수록 DTI 기준이 엄격합니다.

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📊 DSR이란? – 총부채 원리금 상환비율

DSR (Debt Service Ratio)는 모든 대출의 원리금을 소득 대비 비율로 따지는 기준입니다.

DTI보다 더 강화된 대출 규제이며, 최근 부동산 대출 심사의 핵심 기준입니다.

✅ DSR 구성 항목

• 주택담보대출
• 신용대출
• 카드론, 전세대출, 자동차 할부 등 모든 대출 포함

📌 2025년 기준 DSR 규제 적용

• 총 대출액 1억 원 초과 → DSR 40% 이내
• 서울 등 투기과열지구 → 대출액 6천만 원 초과 시에도 적용

💡 실무 팁: DSR은 모든 금융기관 공유되기 때문에, 카드론·소액대출도 미리 정리해야 LTV/DTI 한도에 여유가 생겨요!

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📚 실전 사례로 이해하는 LTV/DSR

🔍 사례 1 – 무주택자 생애최초 구입

• 집값: 4억
• 소득: 연 4,200만 원
• LTV: 80% 적용 → 3.2억 대출 가능
• DSR 40% 적용 시 월 상환 가능액: 약 140만 원

👉 현실적으로는 2.5~2.7억 수준 대출 실행 예상

🔍 사례 2 – 1주택자 갈아타기

• 기존 주택 처분 조건부 → LTV 60%
• 소득이 높아도, 기존 대출 원리금이 많으면 DSR에서 걸림

👉 갈아타기 전에는 DSR 관리가 핵심이에요. 기존 주담대 중도상환 or 금융기관 협의 필요!

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📌 꼭 기억해야 할 대출 심사 3원칙

• 1️⃣ 담보가치 기준 LTV: 감정가가 핵심
• 2️⃣ 소득 대비 DTI: 원리금 상환 능력
• 3️⃣ 총부채 기준 DSR: 다른 대출 영향까지 반영

이 세 가지가 모두 충족되어야 원하는 만큼 대출이 가능하므로, 무조건 ‘LTV 몇 %’만 보고 판단하면 안 됩니다!

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🧠 실무 꿀팁: 대출받기 전에 반드시 확인할 것

• 📌 KB시세 기준가 vs 감정평가가는 다를 수 있다 → LTV가 줄어듬
• 📌 DSR 기준은 은행마다 ‘평가방식’이 달라 결과가 바뀔 수 있다
• 📌 대출 승인 직전 신용카드 할부만 써도 DSR이 초과될 수 있음
• 📌 사업소득자는 '종합소득세 신고 금액' 기준으로 DSR 계산
• 📌 대출 실행일 기준으로 ‘LTV/DSR 기준’이 적용됨 → 정책변경 직전 실행 주의!

💡 대출 승인은 단순 계산보다 금융기관 내부 기준이 강하게 작용하므로
꼭 미리 ‘사전 대출상담’을 통해 확인 후 계약하세요!

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🚨 자주 하는 실수 Top 5

• ❌ “LTV 70%니까 3억 나온다!” → 감정가가 4억이면 실제 대출은 2.8억
• ❌ “전입신고만 하면 실거주 인정되겠지” → 실거주 증빙이 안 되면 대출 우대 미적용
• ❌ “신용대출은 따로니까 괜찮겠지” → DSR 계산에 포함됨
• ❌ “이전 집 팔기 전에 새 집 계약!” → 기존 대출이 남아 있어 DSR 폭발
• ❌ “법인 명의로 사면 세금 아껴” → 법인 대출은 거의 막혀 있음 + 보유세 폭탄

📌 TIP: 계약 전 반드시 대출 조건 미리 확인하고, 자금계획표를 작성해보는 것이 가장 중요합니다!

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💬 상황별 대응 전략 요약

상황	대응 전략
무주택자 생애최초 구입	LTV 80%, 특례보금자리 대출 활용
1주택자 갈아타기	기존주택 매도계획서 필수, 전입계획 증명
투기과열지구 내 주택 매입	2년 실거주 요건 체크, 실거주 증빙자료 확보
사업소득자	종소세 신고 전 → 수익률 낮춰 잡으면 DSR 우대

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🎯 대출 용어 퀴즈 (체류시간 + 검색 CTR ↑ 유도)

아래 3개 문항에 댓글로 답을 달아보세요!
맞히신 분들 중 추첨으로 5분께 음료 기프티콘도 보내드릴게요 ☕

1. LTV가 70%이고 주택 감정가가 4억이라면, 최대 대출금은?
2. DSR 규제는 어떤 종류의 대출까지 포함하나요?
3. 무주택자가 생애최초로 집을 살 때, 최대 LTV는 몇 %인가요?

👉 정답은 본문에 숨어있어요! 끝까지 꼼꼼히 읽어보신 분이라면 모두 맞힐 수 있을 거예요 😎

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📌 마무리 한마디

부동산은 '정보 싸움'이고, 대출은 '준비 싸움'입니다.
LTV, DSR, DTI 같은 개념을 모르면 결국 불리한 조건으로 계약하게 됩니다.

정확한 용어 이해 + 정책 흐름 파악이 곧 수익의 차이를 만듭니다.
다음 시리즈에서는 '계약서 용어 해설'을 자세히 풀어드릴게요. 기대해주세요!