📚 송파 거여·마천 재개발 5년 로드맵: 어디가 먼저 뜨고, 언제 사야 할까?

최근 서울 재개발 시장을 조사하면서, 저는 자연스럽게 송파 거여·마천 일대에 관심을 갖게 됐습니다.
한때 상대적으로 주목받지 못했던 이 지역이, 2025년 이후 서울 재개발 판을 뒤흔들 핵심지로 다시 떠오르고 있기 때문입니다.

특히 최근 몇 년 사이, 강남·송파 주요 재건축 단지가 각종 규제(초과이익환수, 안전진단 강화 등)로 발목이 잡히면서, 재개발 대체지로서 거여·마천 일대가 주목받고 있습니다.

더불어 송파구청과 서울시의 적극적인 신속통합기획 추진, 거여2-1·마천3구역 조합 설립 가속화 등의 변화는 이 지역 전체를 2025~2030년 서울 재개발 메인 스테이지로 끌어올리고 있습니다.

 

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🚀 송파 거여·마천, 지금 주목해야 하는 이유

• ✅ 강남권 규제로 인한 재개발 수요 이동
• ✅ 송파구 신속통합기획 적극 추진
• ✅ 거여·마천 뉴타운 내 다수 구역 조합설립 가속화
• ✅ 5호선 마천역, 거여역 초역세권 입지
• ✅ 상대적으로 합리적인 진입 가격 메리트

이 글에서는 2025~2030년까지 송파 거여·마천 주요 재개발 구역들의 진행 상황과, 투자 시점 전략까지 체계적으로 정리해보겠습니다.

📌 구역별 개발 단계 요약 (2025년 기준)

송파 거여·마천 뉴타운은 현재 재개발 속도와 진행단계가 구역마다 천차만별입니다.
실제 투자 여부를 판단하려면, 각 구역의 현황 + 입주 예상 시점을 정확히 파악해야 합니다.

구역	현재 단계	시공사	예상 입주 시점
거여2-1	관리처분 인가 완료	포스코건설	2027년
마천3구역	조합설립 완료 / 시공사 확정	GS건설	2028~2029년
마천1구역	조합설립 완료 / 시공사 미정	-	2029년~
마천5구역	추진위원회 구성 중	-	2030년 이후
거여2-2	신속통합기획 확정	-	2031년 이후

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📌 정리하면?

- 속도가 가장 빠른 곳: 거여2-1 → 이미 관리처분 완료, 입주 임박
- 브랜드+속도 모두 갖춘 곳: 마천3구역 (GS건설)
- 실거주자에게 안정적인 선택지: 마천1구역
- 장기 고수익 기대 지역: 마천5구역, 거여2-2

 

📍 구역별 입지 비교 – 어디가 가장 살기 좋고 뜰 곳인가?

입지의 힘은 결국 시간이 지나도 변하지 않습니다.
재개발 투자에서 입지는 프리미엄 형성의 핵심이고, "비슷한 진행 속도라면 입지가 더 좋은 곳이 먼저 뜹니다."

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🚇 역세권 접근성

• ✅ 마천3구역, 마천1구역: 마천역 도보 3~5분 거리
• ✅ 거여2-1구역: 거여역 5분 내외 + 헬리오시티 생활권 인접
• ✅ 마천5구역: 마천역 도보 5~7분 (조금 떨어지지만 초근접권)
• ⏳ 거여2-2구역: 도보역세권 아님, 하지만 신통기획으로 교통 확장 가능성 있음

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🛍️ 생활 인프라 및 브랜드화 가능성

• 📌 거여2-1: 헬리오·문정권 영향권 → 생활권 가치 우위
• 📌 마천3: GS건설 브랜드 대단지 예정 → 입주 후 인지도 기대
• 📌 마천1: 학군, 자연환경, 마천역 역세권 삼박자
• 📌 마천5: 후발주자이지만, 정비계획 상 고층 설계 + 2천세대 이상 대단지 메리트 있음
• 📌 거여2-2: 현재 저평가 구역, 생활권 변화 가능성 존재

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📌 요약 정리

구역	역세권	생활권 가치	브랜드화 기대
거여2-1	◎	◎ (헬리오권)	△
마천3	◎	○	◎ (GS건설)
마천1	◎	○	△
마천5	○	△	○ (고층 설계 + 대단지)
거여2-2	△	△	△

 

📈 투자 시점 전략 제안 – 어디에, 언제 들어가야 할까?

거여·마천 재개발 구역은 진행 속도, 입지, 가격 메리트가 각각 다릅니다.
본인의 투자 성향에 맞춰 전략을 세우는 것이 가장 중요합니다.

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🚀 단기 수익형: 빠른 프리미엄 확보

• ✅ 거여2-1구역: 관리처분 완료, 2027년 입주 예정 → 단기 차익 기대
• ✅ 마천3구역: 조합설립+시공사 확정(GS건설) → 조기 분양권 프리미엄 기대

TIP → 1~2년 내 수익을 기대하는 경우, 이미 절차가 상당히 진행된 구역 중심으로 접근하는 것이 유리합니다.

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🏠 실거주 안정형: 거주 + 투자 병행

• ✅ 마천1구역: 조합설립 완료, 마천역 역세권 + 학군 프리미엄 기대

TIP → 실거주 목적이라면 역세권 접근성 + 교육환경을 최우선 고려해야 합니다. 마천1구역은 상대적으로 안정적인 입주권 확보 가능성과 거주 편의성을 모두 갖췄습니다.

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🛠️ 장기 성장형: 저가 진입 + 프리미엄 극대화

• ✅ 마천5구역: 추진위 단계, 가격 메리트 매우 큼
• ✅ 거여2-2구역: 신속통합기획 확정, 초기 투자 가능성

TIP → 추진위 단계에서는 매수가 꺼려지기 쉽지만, 초기 진입은 수익 극대화의 기회가 될 수 있습니다. 조합설립 인가 전후로 가격이 급등하는 구간을 잘 활용해야 합니다.

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📌 조합설립 이전 진입 전략

- 빌라, 다가구 매입 후 전입 + 실거주 요건 충족 - 조합설립 인가 요건(동의율 등) 체크 - 추진위 공식 승인 공고 전후 모니터링 - 리스크(일정 지연 등) 감수 가능한 자금 플랜 확보

결론적으로 ➔ 빠른 수익을 원하면 거여2-1 / 마천3 ➔ 안정적 실거주 원하면 마천1 ➔ 장기 고수익 기대하면 마천5 / 거여2-2 입니다.

📌 마무리 요약 – 송파 거여·마천 재개발 5년 전략 핵심 정리

2025년부터 2030년까지의 송파 재개발 트렌드는 ‘속도 + 브랜드 + 입지’ 세 박자가 만들어내는 기회의 파도입니다.

• 📍 빠른 구역은 단기 프리미엄 → 거여2-1, 마천3
• 📍 안정성과 실거주 고려 → 마천1
• 📍 초기 진입으로 장기 수익 노리기 → 마천5, 거여2-2

단기차익 vs 장기프리미엄, 그 선택은 결국 투자자의 전략에 달려 있습니다.
이 글이 여러분의 방향 설정에 작은 나침반이 되기를 바랍니다.

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