✅ 실거래가 기반 입주권 시세 분석 – 마천5구역 중심

🏠 입주권이란 무엇인가요?

입주권은 재개발이나 재건축 사업에서 기존 주택 소유자가 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 기존 주택을 철거하고 새로운 아파트를 건설하는 과정에서, 기존 소유자에게 제공되는 권리로, 일반적으로 새로운 아파트의 분양권과 유사한 가치를 가집니다.

📊 실거래가란 무엇인가요?

실거래가는 부동산 거래에서 실제로 계약된 가격을 의미합니다. 이는 정부에 신고되어 공개되며, 시장의 실제 거래 동향을 파악하는 데 중요한 지표로 활용됩니다.

🔍 실거래가 확인 방법

실거래가는 다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다:

• 국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr
• 한국부동산원 실거래가 조회 시스템: https://www.r-one.co.kr
• 네이버 부동산: https://land.naver.com

이러한 사이트를 통해 지역별, 단지별 실거래가를 확인하고, 시장 동향을 파악할 수 있습니다.

 

📈 마천5구역 최근 실거래가 분석

마천5구역은 아직 조합설립 이전 단계로, 입주권 투자 수요가 활발합니다. 현재 기준으로 **노후 빌라 기준 5.5~6억 원대**에서 실거래가 발생하고 있으며, 2023년부터 실거래가가 연평균 8~10% 상승세를 보이고 있습니다.

아래는 2024년 말 기준 마천5구역 내 실거래 주요 사례입니다:

거래일	단지명	면적	거래가
2024.11	마천빌라 2차	41㎡	5.7억
2024.10	동성연립	42㎡	5.9억
2024.08	진흥연립	43㎡	6.0억

※ 출처: 국토부 실거래가 공개시스템, 서울부동산정보광장

---

💰 입주권 프리미엄은 얼마나?

예상 분양가는 84㎡ 기준 9.8억 ~ 10억 내외로 추정되며, 인근 위례신도시 아파트 시세는 동일 면적 기준 13~14억 수준입니다.

📊 시세차익 시뮬레이션

항목	내용
입주권 확보 비용	6억(구축 매입) + 1.5억(추정 추가분담금)
총 투자비	7.5억
분양 후 시세	13억 (위례/잠실권 시세 기준)
예상 수익	5.5억 (세전 기준)

수익률 약 73% (5년 기준)으로, 서울 내에서는 상위권 투자처로 분류됩니다.

 

📍 다른 지역 입주권과 비교해보면?

마천5구역 외에도 서울에는 입주권 투자가 가능한 지역들이 여럿 있습니다. 특히 흑석, 장위, 상계 등은 이미 조합설립을 넘어 분양 단계에 접어든 곳도 많습니다.

아래는 마천5구역과 주요 인기 재개발 지역 간 비교표입니다:

지역	진행 단계	매입가 (구축)	분양가 (84㎡)	예상 수익	비고
마천5구역	조합 설립 추진 중	5.8억	9.8억	3~5억	수변특화 + 위례 생활권
흑석11구역	조합설립 완료	9억	12억+	2~3억	한강 조망 + 프리미엄 반영
장위9구역	관리처분 인가	6.5억	9.2억	2~2.5억	진행 빠름, 분양 임박
상계1구역	조합 설립 완료	5.2억	8.5억	2~2.5억	노원권 프리미엄 제한적

---

📊 요약 정리: 수익률과 장단점

• ✅ 마천5구역은 초기 진입구간 → 고수익 기대 vs. 장기보유 리스크
• ✅ 흑석·장위는 안정성 ↑, 수익률은 상대적으로 ↓
• ✅ 자금 여유 + 장기투자 가능 시 마천5구역이 더 공격적 전략

---

💡 투자자 체크포인트

• 📌 입주권은 ‘진행 단계’가 시세 형성에 미치는 영향이 큼
• 📌 실거주 요건 / 조합원 자격 / 권리산정 기준일 꼭 확인
• 📌 분양가보다 시세가 높은 지역만 접근할 것

 

📌 요약 정리: 마천5구역 입주권 투자, 지금 괜찮을까?

• ✅ 실거래가 기준 5.8~6억 구간 → 입주권 확보 가능
• ✅ 예상 분양가 9.8억 vs. 위례 시세 13억 → 수익률 약 70%
• ✅ 현재 조합 설립 추진 중, 신속통합기획 + 수변특화 프리미엄 기대
• ✅ 실거주 요건, 권리산정 기준일 반드시 확인 필요

중장기 전략이 가능하고, 입주권 요건만 맞춘다면 **서울 내에서도 드문 고수익 구조**를 노려볼 수 있는 구간입니다.

---

🔗 실거래가 & 정보 사이트 링크

• 📌 국토부 실거래가 시스템
• 📌 서울시 도시정비사업 포털
• 📌 네이버 부동산 – 마천동 검색

---

📸 마무리 이미지

 

출처: 땅집고 / Housing Times

 

출처: 서울시 도시정비사업 홈페이지

---

💬 도움이 되셨다면?

이 글이 도움이 되셨다면 💬 댓글 + ❤️ 공감 + 🔁 공유 부탁드려요!
더 많은 분들이 제대로 된 정보를 얻는 데 큰 도움이 됩니다 😊