📌 마천5구역 vs 거여2-1구역, 어디에 투자할까?

서울 동남권 재개발의 숨은 블루칩, 마천5구역과 거여2-1구역. 둘 다 송파구에 위치하고 있고, 강남 접근성도 좋지만 지금 단계와 투자 포인트는 확연히 다릅니다.

👉 마천5구역은 아직 조합설립 전, 👉 거여2-1은 이미 조합설립 완료 후 본궤도에 올랐습니다.

하지만…

❗ 단순히 “진행이 빠르다”는 이유로 거여2-1을, 또는 “더 싸다”는 이유로 마천5구역을 선택한다면
당신은 리스크를 잘못 계산하고 있는 것일 수 있습니다.

 

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📍 두 지역 공통점부터 확인해보자

• 🏙️ 둘 다 송파구 재개발 사업지
• 🚇 지하철 5호선 마천역/거여역 인접
• 📊 주변 시세 대비 분양가 메리트 있음
• 🧭 서울시 신속통합기획 or 도시정비계획 포함

그렇다면 진짜 중요한 건 무엇일까요?

“지금 들어가야 할 곳은 어디인가?”

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🔍 핵심 비교 포인트는 5가지

이번 글에서는 다음의 기준으로 두 구역을 정리합니다.

1. 🚧 진행 단계 & 일정
2. 📍 입지 & 생활 인프라
3. 📈 분양가 추정 및 프리미엄
4. 📑 입주권 자격 조건
5. 💰 투자 리스크 및 수익률 전망

👉 이제 파트 2에서 단계별로 실제로 어떤 차이가 있는지 객관적인 비교표로 확인해보겠습니다.

📊 마천5구역 vs 거여2-1구역 핵심 비교표

항목	마천5구역	거여2-1구역
사업 위치	송파구 마천동 45번지 일대	송파구 거여동 409번지 일대
진행 단계	추진위 구성 중 (2025년 조합 설립 예정)	조합설립 완료 → 시공사 선정 진행
예정 세대 수	약 2,041세대 (39층, 수변특화)	약 1,572세대 (일반 재개발)
입주권 조건	실거주 요건 있음 (투기과열지구)	동일
예상 분양가	84㎡ 기준 약 9.8억 예상	84㎡ 기준 약 10.2억 예상
주요 특징	성내천 수변 + 위례 생활권	상대적으로 저층 단지 / 위례 접근성 떨어짐

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📍 입지 지도 & 시각 비교

두 구역은 모두 지하철 5호선 라인에 있지만, 마천5구역은 위례 생활권과 더 가까워 생활 편의성에서 앞선다는 평가가 많습니다.

출처: 서울시 도시정비사업 / 땅집고출처: 리얼투데이 / 네이버 부동산

 

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🔍 정리 포인트

• ✅ 진행 속도는 거여2-1이 빠르지만,
• ✅ 개발 잠재력과 수변특화는 마천5구역에 더 있음
• ✅ 프리미엄 형성 가능성은 마천5구역이 더 크다는 분석도 존재

💰 수익률과 프리미엄 비교

재개발 투자자들이 가장 궁금해하는 건 결국 “얼마나 남느냐”입니다.
그럼 두 구역의 입주권 시세, 추정 분양가, 프리미엄 전망을 비교해보겠습니다.

📈 실거래가 기준 수익률 시뮬레이션

항목	마천5구역	거여2-1구역
매입가 (노후 빌라 기준)	5.5억	6.2억
분양가 (84㎡)	9.8억	10.2억
인근 아파트 시세	헬리오시티 16억 / 위례신도시 13억	잠실파크리오 18억 / 송파더샵 14억
프리미엄 전망	3~4억 가능성 (장기전)	2~3억 형성 (진행속도 빠름)

※ 출처: 리치고 / 국토부 실거래가 공개시스템 / 현장 브리핑 기반

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⚠️ 주요 리스크 비교

항목	마천5구역	거여2-1구역
진행속도	조합 미설립 → 일정 지연 가능성	조합설립 완료 → 비교적 안정적
투자금 회수	장기 보유 필요, 2029년 이후 입주 예상	2028년 입주 목표, 회수 시기 앞섬
입주권 요건	실거주 2년 필요 (주의)	동일 (투기과열지구 적용)

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🧠 실전 투자자 팁

• 💡 자금 여유가 있고, 장기 프리미엄을 노린다면? → 마천5구역 추천
• 💡 단기 안정성 + 빠른 회수를 원한다면? → 거여2-1구역이 더 적합
• 📌 두 곳 모두 입주권 기준 확인 후 접근해야 함

📥 지금 확인해보세요!

👉 국토부 실거래가 시스템에서 최근 거래 확인
👉 서울시 도시정비사업 포털에서 사업 단계 조회

 

📌 요약: 당신에게 맞는 선택은?

• ✅ 마천5구역: 장기 투자, 수변 특화 대단지, 신속통합기획 메리트
• ✅ 거여2-1구역: 빠른 개발 속도, 조합 안정성, 빠른 입주 가능
• 🎯 입주권 조건 & 실거주 요건은 동일하므로, 자금 사정과 회수 전략에 따라 선택

두 지역 모두 송파구 중심축으로 떠오르고 있으며, 선택은 “당신의 투자 성향”에 따라 달라집니다.

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📚 더 읽으면 좋은 관련 글

• 👉 마천5구역 조합설립 조건과 절차
• 👉 2025년 송파구 재개발 유망지 TOP3
• 👉 실거래가 기반 입주권 시세 분석

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📸 마무리 이미지: 현장 분위기

 

출처: 서울시 도시정비사업 / Housing Times

 

출처: 리얼투데이 / 땅집고

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