📌 마천5구역 조합설립 조건과 절차 (2025년 최신)

 

서울 송파구의 끝자락, 오랜 시간 저평가받던 마천동이 지금 ‘핫’해지고 있습니다. 그 중심에 있는 마천5구역은 서울시의 신속통합기획 적용 이후 급물살을 타고 있으며, 2025년 현재 조합설립 단계를 향해 본격적인 추진 중입니다.

그렇다면 질문은 하나입니다.
“마천5구역, 지금 들어가도 될까?” 이 질문에 답하기 위해선 먼저 조합설립의 조건과 절차를 명확히 알아야 합니다.

 

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📘 재개발 조합설립, 왜 중요한가?

조합설립인가는 재개발 사업의 핵심 전환점입니다. 이 시점을 기준으로 입주권 자격이 갈리고, 투자금의 안전성과 향후 프리미엄이 결정됩니다.

• 📌 조합설립 전 : 실거주 요건, 권리산정 기준일 이슈 존재
• 📌 조합설립 후 : 입주권 확정 → 분양권 전환 → 재산권 명확화

따라서 마천5구역 투자자는 반드시 지금의 단계를 이해하고, 조합원 자격 조건에 자신이 부합하는지를 체크해야 합니다.

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🧠 법적 조합설립 요건 (도시 및 주거환경정비법 기준)

구분	요건 내용
토지등소유자 동의	전체의 75% 이상 (세대 기준)
면적 기준 동의	전체 정비구역 내 토지면적의 50% 이상
추진위원회 승인	해당 구청 또는 서울시로부터 승인
총회 개최	조합설립 총회 개최 후 인가 신청 가능

※ 출처: 도시 및 주거환경정비법 제16조, 서울시 도시정비사업 가이드라인

이 조건은 법적인 최소기준이며, 실제 사업지에서는 갈등/소송/동의철회 등 다양한 리스크가 발생할 수 있습니다.
그래서 투자자는 단순 요건 충족 여부를 넘어, 지역 내 분위기와 실제 동의율을 반드시 확인해야 합니다.

📆 마천5구역 추진현황 타임라인 (2021~2025)

마천5구역은 단순한 계획이 아닌, 서울시 공식 절차를 거쳐 실질적으로 추진 중인 사업지입니다.
특히 2025년에는 조합설립인가 목표 시점이기 때문에, 지금이 정보 확인의 최적 타이밍입니다.

연도	진행 상황
2021.12	신속통합기획 대상지 선정 (서울시)
2024.09	정비구역 지정 고시 (송파구청)
2025.02	예비 추진위원장 선출 (조기순 후보 무투표 당선)
2025.상반기	추진위원회 승인 신청 및 동의서 징구 진행 중
2025.하반기 (예정)	조합설립인가 목표

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📊 마천5구역 vs 인접 구역 비교

서울 동남권 재개발지 중에서도 마천5구역은 진행 속도 + 수변 특화라는 강점을 가집니다. 비슷한 시기 개발 중인 거여2-1구역과 비교해도 메리트가 뚜렷합니다.

구역	진행 단계	예정 세대수	주요 특성
마천5구역	추진위 구성 중 (2025 하반기 조합설립 목표)	약 2,041세대	성내천 수변특화 + 신속통합기획
거여2-1구역	조합설립 완료	약 1,572세대	일반정비계획 / 인근 상권 약함

비교 결과, 마천5구역은 규모, 입지, 개발기획 측면에서 우위에 있으며 조합설립 이전 단계라는 점에서 선진입 메리트가 존재합니다.

 

출처: 서울시 도시정비사업 포털 / Housing Times

 

🧭 내가 조합원이 될 수 있을까?

조합설립이 진행될수록 가장 중요한 포인트는 바로 “내가 조합원이 될 수 있느냐?” 입니다.

마천5구역처럼 아직 조합설립 이전인 구역은, 투자 시점에 따라 입주권 여부가 달라질 수 있기 때문에 특히 주의가 필요합니다.

✅ 입주권 자격 기준 요약

구분	자격 기준
매수 시점	조합설립인가 이전
실거주 요건	2020.2.24 이후 매수 시 2년 실거주 필요 (투기과열지구)
건축물 등기	2023년 정비계획 수립 이전에 존재해야 유리
토지등소유자 인정	건축물 + 대지 소유자 (공동명의, 상속 시 주의)

※ 출처: 국토교통부 ‘재개발 입주권 기준 및 도시정비법’ 기준 해석

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📝 자가진단 체크리스트

간단한 5가지 질문으로, 조합원 자격 가능성을 점검해보세요.

• ✅ 현재 소유 중인 빌라는 대지 + 건물 모두 내 명의인가요?
• ✅ 2020년 2월 24일 이전 매수인가요? (또는 실거주 2년 이상인가요?)
• ✅ 해당 건축물이 정비계획 이전부터 존재한 건물인가요?
• ✅ 이미 다른 조합원 자격이 있는 지역에 투자하지 않았나요?
• ✅ 공동명의 또는 상속 건이 아닌가요?

👉 위 항목 중 4개 이상 '예'라면, 입주권 가능성이 높습니다. 자세한 분석은 보조금24나 전문가 상담을 권장합니다.

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💬 실전 팁: 지금 해야 할 일은?

📌 1. 건물 등기부등본 + 대지권 확인
정확한 입주권 판단은 등기상 정보가 가장 중요합니다.

📌 2. 실거주 여부와 잔여 기간 체크
실거주 2년이 필요한 경우, 전입일과 실거주 기간을 반드시 점검해야 합니다.

📌 3. 구청/서울시 도시정비 포털 체크
현재 추진현황과 향후 총회 일정 등을 확인하면 좋습니다.

📥 입주권 자격 자동 진단 도구

👉 [입주권 자격 확인하러 가기 - 국토부]
👉 [서울시 도시정비사업 정보포털]

 

🔍 정리 요약: 마천5구역 조합설립 핵심만 보기

• ✅ 신속통합기획 + 정비구역 지정 완료된 사업지
• ✅ 현재 조합설립 추진위원회 승인 절차 진행 중
• ✅ 2025년 하반기 조합설립인가 목표
• ✅ 입주권 자격은 실거주 요건, 소유 시점, 등기 형태가 핵심
• ✅ 선진입 타이밍으로 평가되지만, 권리 분석 필수

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📸 마천5구역 조감도 & 입지 이미지

 

출처: 서울시 도시정비사업 / 땅집고

 

출처: Housing Times

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💬 마무리 한 마디

마천5구역은 ‘개발 가능성은 높지만, 아직 조합 설립 전’인 민감한 단계입니다. 이럴 때일수록 입주권 자격과 투자 타이밍을 더 꼼꼼히 따져야 합니다. 현장 정보 + 등기부 + 도시정비계획을 모두 검토해보고 접근하세요.

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